Investiční byt na hypotéku: proč potřebujete víc vlastních peněz

Byt vybraný. A co peníze?

Byt se vám líbí, nájemné v inzerátech vypadá slušně a splátku už jste zadali do kalkulačky. Jenže mezi „splátku bych zvládl“ a „banka mi koupi profinancuje“ je ještě jedna důležitá zastávka: vlastní peníze. Právě na ni se zaměřuje tohle ohlédnutí za prvním pololetím roku 2026.

ČNB doporučila poskytovatelům, aby od 1. dubna 2026 u investičních hypoték uplatňovali LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše 7. Ve svém vysvětlení mezi investiční nákupy řadí pořízení nemovitosti k pronájmu nebo třetí a další obytné nemovitosti. Jde o doporučení pro tento segment, ne o plošné zpřísnění každé hypotéky na vlastní bydlení. ^[1]

Dvě zkratky, dva různé pohledy

LTV porovnává úvěr s hodnotou nemovitosti dané do zástavy. DTI porovnává celkové zadlužení žadatele s jeho čistým ročním příjmem. ^[1] První ukazatel tedy řeší poměr dluhu a zajištění, druhý poměr dluhů a příjmů. Splnění jednoho automaticky nevyřeší druhý.

Prakticky bych si ještě před rezervací nechal od banky potvrdit, jak nákup zařadí, s jakou hodnotou zástavy počítá a které příjmy uzná. Označení „investiční příležitost“ v inzerátu není schválení financování. Stejně tak předběžná kalkulačka není příslib konkrétního úvěru.

Model: byt za šest milionů

Pro jednoduchost předpokládejme kupní cenu i bankou uznanou hodnotu zástavy přesně 6 milionů korun a žádné další zajištění. Při LTV 70 % vychází úvěr na 4,2 milionu. Z kupní ceny zbývá zaplatit 1,8 milionu vlastními penězi.

Pro srovnání: při hypotetickém LTV 80 % by úvěr činil 4,8 milionu a vlastní prostředky 1,2 milionu. Rozdíl je 600 tisíc korun. Osmdesátiprocentní varianta zde slouží pouze k porovnání; není to slib dostupného financování investičního bytu.

A teď drobná změna zadání: cena zůstane šest milionů, ale uznaná hodnota zástavy bude jen 5,5 milionu. Sedmdesát procent z této částky dává úvěr 3,85 milionu. Na kupní cenu tak potřebujete 2,15 milionu. Proto má smysl řešit odhad dřív, než si veškeré úspory rozdělíte mezi rezervaci a novou kuchyň.

DTI není výpočet pohodlného života

Při modelovém čistém příjmu 60 tisíc korun měsíčně je roční příjem 720 tisíc. Sedminásobek činí 5,04 milionu korun. To je čistě aritmetický model celkového zadlužení při DTI 7, nikoli automatická výše nové hypotéky. Pokud už dluhy máte, musí se do úvahy zahrnout také.

Vedle toho si udělejte vlastní rozpočet. Jak dlouho unesete prázdný byt? Z čeho zaplatíte opravu nebo výměnu spotřebiče? Co se stane, pokud přijde větší výdaj v domě? Ani přesně spočítaná splátka neodpovídá na všechno. Její citlivost na úrok rozebírá také článek o hypotékách kolem pěti procent.

Tři hromádky peněz

Při plánování bych oddělil peníze na samotnou kupní cenu, rozpočet na uvedení bytu do pronájmu a rezervu pro další provoz. Smíchat všechno do jedné částky svádí k tomu, že poslední koruna padne na převzetí klíčů. Pak může i obyčejná oprava přijít v nejméně vhodnou chvíli.

Model záměrně nezahrnuje rekonstrukci, vybavení ani jednotlivé náklady obchodu. Ty je potřeba doplnit podle konkrétní nabídky a stavu bytu. Pokud současně prodáváte jinou nemovitost, propojte i termíny: očekávaný výnos z budoucího prodeje a peníze už dostupné na účtu jsou dvě různé situace.