Byt má 80 metrů. Ale kterých? Balkon, sklep a cena za metr

Jedno číslo někdy nestačí

V inzerátu stojí osmdesát metrů. To zní přehledně, jenže po příchodu na prohlídku zjistíte, že část z uvedeného součtu tvoří balkon a sklep. Byt se nezmenšil cestou z internetu. Jen jste pod stejným číslem očekávali něco jiného.

Při prodeji doporučuji uvádět vnitřní plochu a další prostory odděleně, včetně popisu použitého způsobu měření. Kupující tak může nabídku porovnat a prodávající nemusí na první schůzce vysvětlovat nepříjemné překvapení. Přesnost je pro dobrý inzerát užitečnější než co největší součet.

Ani uvnitř bytu nemusí být stejná metodika

Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. pro výpočet podlahové plochy bytu v jednotce zahrnuje také půdorysnou plochu svislých konstrukcí uvnitř bytu, například vnitřních stěn a sloupů. Nejde tedy jen o volnou plochu, po které se dá chodit nebo rozestavět nábytek. ^[1]

Pokud někdo sečte čisté plochy místností a jiný vyjde z podlahové plochy podle uvedeného nařízení, mohou dojít k odlišným výsledkům bez toho, že by se změnil samotný prostor. U konkrétní jednotky je navíc potřeba ověřit její právní vymezení a podklady; nelze vše rozhodnout jednou větou z inzerátu.

Pro praktické srovnání se proto ptejte: odkud údaj pochází, k jakému prostoru se vztahuje a podle jaké metodiky vznikl? Půdorys s rozměry a vysvětlením je lepší odpověď než pouhé „tak to bylo uvedené, když jsme kupovali“.

Balkon a sklep si zaslouží vlastní řádek

Uvedené nařízení řadí balkony, lodžie a terasy mezi společné části; při přístupu pouze z bytu jsou ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky. U sklepních prostor záleží také na tom, zda byly vymezeny jako součást bytu, nebo jde o společnou část. ^[1]

Pro kupujícího je proto užitečné oddělit dvě otázky: kolik metrů bude využívat a jaké právní postavení tyto prostory mají. Samotný klíč od sklepa ještě nevysvětluje jeho vymezení. Nechte si ukázat příslušné dokumenty a při nejasnosti si jejich význam potvrďte.

Z toho zároveň neplyne, že balkon nebo sklep nemají hodnotu. Prostorná terasa může být pro konkrétního kupujícího zásadní výhodou. Jen není rozumné bez vysvětlení vydávat každý její metr za stejný metr vnitřní obytné plochy.

Model: jeden byt, dvě ceny za metr

Vezměme smyšlenou nabídku za 6,8 milionu korun. Pro model má byt vnitřní plochu 68 m², terasu 12 m² a sklepní kóji 4 m². Prostý součet všech tří údajů je 84 m².

Když celou cenu vydělíme pouze 68 m², vyjde 100 000 Kč za metr. Když ji vydělíme součtem 84 m², vyjde přibližně 80 952 Kč za metr. Nemovitost ani její cena se nezměnily. Změnil se pouze jmenovatel.

Ani první výpočet není samostatným oceněním interiéru, protože v celkové ceně jsou obsaženy i ostatní výhody nabídky. Příklad pouze ukazuje, jak snadno může vzniknout zavádějící srovnání dvou inzerátů. Bez znalosti metodiky nelze z nižšího čísla odvodit lepší koupi.

Co chtít před rezervací

Vyžádejte si půdorys, vysvětlení výměry a podklady k vymezení jednotky i prostor, které s ní budete užívat. Nejasnosti je vhodné vyřešit před závazným rozhodnutím. Pokud plocha významně ovlivňuje vaše rozhodování, zvažte odborné přeměření.

Vedle metrů přemýšlejte o dispozici. Kolik plochy tvoří dlouhá chodba? Vejde se do ložnice běžná postel a skříň? Je balkon využitelný podle vašich představ? Cena za metr je pomocný ukazatel, zatímco bydlet budete v konkrétních místnostech.

Prodáváte-li, sjednoťte informace v půdorysu, textu nabídky a podkladech pro zájemce. Celý postup přípravy rozebírám také v článku jak prodat byt v Hradci Králové.